TAXES FONCIERES : UNE AUGMENTATION DEMESUREE !

Le président de l’UNPI, Jean Perrin, vient de présenter à la presse les résultats de l’observatoire des taxes foncières sur les propriétés bâties, qui porte sur plus de 36.000 communes.

Lors de cette 5 ème  édition, l’UNPI a pointé du doigt l’augmentation, entre 2005 et 2010, des cotisations de taxe foncière. Celle-ci avoisine les 22%, si on prend en compte à la fois la progression des taux d’imposition votés par les collectivités et la revalorisation des bases d’imposition par l’Etat (celles-ci ont été majorées de plus de 9% en cinq ans).

Les cotisations régionales et communales de taxe foncière ont augmenté de plus de 28%, et les cotisations communales et intercommunales de près de 19%.

A titre de comparaison, les prix à la consommation (hors tabac) ont augmenté, entre janvier 2005 et janvier 2010, de 8% (source Insee).

Jean Perrin, dénonce une hausse démesurée de la taxe foncière, qui risque de se prolonger dans le temps compte tenu des transferts de compétences de l’Etat aux collectivités territoriales et des réformes de la fiscalité locale (suppression de la taxe professionnelle, réforme des sources de financement des collectivités territoriales…).

Pour mettre fin à une augmentation démesurée de la pression fiscale sur les propriétaires, l’UNPI demande :

- que les plafonds encadrant l’augmentation des taux par les élus soient revus à la baisse et, in fine,

- que seuls la revalorisation légale des bases d’imposition et le développement des constructions

- nouvelles (celles-ci augmentant l’assiette de l’impôt) permettent d’accroître le produit de la taxe foncière.

Plus-values immobilières : une réforme scandaleuse!

L’UNPI a pris connaissance de la réforme fiscale annoncée par le Gouvernement, et notamment de la suppression de l’abattement pour durée de détention des plus-values immobilières.

Par la voix de son président, Jean PERRIN, l’UNPI estime que cette réforme aura deux conséquences : les propriétaires se détourneront de l’investissement immobilier, et ils ne pourront plus soutenir des hommes politiques qui les rackettent, après avoir supprimé    il y a quelques années la déduction forfaitaire sur les loyers et réduit le dépôt de garantie de deux à un mois.

La suppression de l’abattement pour durée de détention (et sa conséquence : la suppression de l’exonération après 15 ans de détention) empêchera dorénavant les propriétaires de faire des arbitrages dans leur patrimoine, qui leur permettaient jusqu’à présent de réinvestir notamment dans des travaux de mise aux normes et d’économie d’énergie.

Compte tenu de l’alourdissement des prélèvements sociaux (de 12,3 % à 13,5 %), le taux global d’imposition des plus-values immobilières, avec l’impôt au taux de 19 %, s’élèvera  à 32,5 %...                                                                                                    

Le rendement attendu d’une telle mesure, soit 2,2 milliards en 2012, est le plus fort de toutes celles annoncées mercredi par le Gouvernement et démontre une fois de plus que l’immobilier constitue la vache à lait fiscale des pouvoirs publics.

Contrairement à ce qu’affirment les services du Gouvernement, il n’est pas sûr que le nouveau dispositif participe à la relance de l’offre immobilière, et on peut craindre au contraire un blocage du marché, ceux qui ne sont pas obligés de vendre renonçant à leur projet.

L’UNPI ne comprend pas également l’application immédiate de la réforme, alors que la loi n’est pas encore votée.

Enfin, cette mesure est parfaitement injuste, eu égard aux règles applicables dans d’autres secteurs : par exemple, l’exonération des plus values réalisées sur les titres ou actions détenus depuis plus de huit ans n’est pas remise en cause.

L’UNPI demande un effort substantiel de réduction des dépenses publiques, et un rééquilibrage équitable de la fiscalité entre les différents secteurs, avant de solliciter l’effort de tous.

Le 26 août 2011

Contact presse :

Anne Pronier

01 44 11 32 54

info@unpi.org

En préalable à un contrat de location, le bailleur peut demander au candidat locataire de fournir les documents suivants :

-         Pièce justificative d’identité ;

-         Contrat de travail ;

-         3 derniers bulletins de salaires ;

-         3 derniers avis d’imposition sur le revenu ;

-     dernière quittance de loyer.

Il existe souvent une confusion entre superficie privative et surface habitable : la première, également nommée superficie Carrez, est obligatoire lors de la vente d’un lot de copropriété ; elle fait l’objet d’un diagnostic spécifique. La seconde doit figurer dans les contrats de location de locaux à usage d’habitation, quel que soit le type d’habitation (pavillon, appartement). Elle est mentionnée sous la responsabilité du bailleur, et ne nécessite pas de diagnostic spécifique.

Dès lors qu’un locataire vous a signifié son congé, il est bon pour le propriétaire d’en prendre acte (par LRAR), de rappeler que le loyer est dû pendant la durée du préavis, et d’en profiter pour demander un certain nombre de documents, afin de se prémunir contre d’éventuels désagréments au départ du locataire : justificatifs en cas de demande de préavis abrégé, attestation de paiement de la taxe d’habitation, résiliation des abonnements en cours, …

L’article 1-IV du projet de loi de finances rectificative pour 2011 (déposé le 11 mai 2011 à l’Assemblée nationale) confirme le report de la date limite de déclaration et de paiement de l'ISF au 30 septembre 2011.

Cette information est également reprise sur le site internet de l’administration fiscale (www.impots.gouv.fr).

Le projet de loi de finances rectificative vise principalement à l'allègement de l'ISF, à la suppression du bouclier fiscal et au durcissement des droits de mutation à titre gratuit. L'hypothèse de la suppression de l'impôt de solidarité sur la fortune (ISF) et son remplacement par un « impôt sur le revenu de la fortune » taxant l'accroissement sur l'année de la valeur du patrimoine a été définitivement écartée par le gouvernement lors de la présentation du projet de réforme de la fiscalité du patrimoine au conseil des ministres. Ce dernier a finalement opté pour  le scénario alternatif de l'aménagement de cet impôt et de la suppression du bouclier fiscal.
Allégement de l'impôt de solidarité sur la fortune L'impôt de solidarité sur la fortune concernerait désormais les contribuables disposant d'un patrimoine taxable supérieur à 1,3 million d'euros contre 800 000 € actuellement. Le patrimoine serait taxé au taux de 0,25 % s'il est inférieur à 3 millions d'euros et au taux de 0,5 % s'il est supérieur. L'imposition s'appliquerait dès le premier euro de patrimoine.
Les taux ne seraient plus applicables à chaque tranche mais à l'ensemble du patrimoine selon son montant. Toutefois, pour éviter les effets de seuils, le gouvernement envisage de mettre en place une décote destinée aux contribuables dont le patrimoine net taxable est compris entre 1,3 et 1,4 million d'euros ou entre 3 et 3,2 millions d'euros.
Mais attention, le relèvement du seuil d'imposition devrait intervenir dès cette année alors que le nouveau barème simplifié ne devrait s'appliquer qu'à compter de 2012. En conséquence, les contribuables dont le patrimoine est inférieur à 1,3 million d'euros seraient exonérés d'ISF dès cette année, tandis que ceux dont le patrimoine est supérieur à ce seuil seraient imposés selon le barème actuellement en vigueur.
Selon le projet présenté par le gouvernement, seuls les redevables de la tranche à 0,5 % auraient à remplir une déclaration d'ISF, les autres reporteraient uniquement le montant de leur actif net taxable sur leur déclaration de revenu (n° 2042).

Précision :: exceptionnellement, pour tenir compte des délais nécessaires au vote de la loi de finances rectificative portant réforme de la fiscalité du patrimoine, la date de paiement de l'ISF 2011, initialement fixée au 15 juin 2011, a été reportée au 30 septembre 2011.

Suppression du bouclier fiscal Le plafonnement spécifique à l'ISF, qui consiste à limiter le montant cumulé de l'ISF, de l'impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux à 85 % des revenus de l'année précédente, devrait être supprimé à compter des impôts directs payés au titre des revenus réalisés en 2011.

Comme prévu, le bouclier fiscal serait supprimé. Son abrogation définitive devrait intervenir après une dernière application en 2012 au titre des revenus perçus en 2011. Toutefois, pour cette dernière année d'application, le droit à restitution au titre des impôts payés en 2011 ne donnerait lieu à aucun remboursement. Il ferait, en effet, l'objet d'une imputation sur l'ISF 2012 et des années suivantes le cas échéant.

Taxation accrue des donations et successions La fiscalité des droits de mutation à titre gratuit devrait être durcie par la réforme sur la fiscalité du patrimoine. Ainsi, les taux d'imposition des deux tranches les plus élevées (de 902 838 € à 1 805 677 € et au delà de 1 805 677 €) du barème des droits de succession et des donations consenties en ligne directe ainsi que des donations entre époux ou entre partenaires liés par un pacte civil de solidarité seraient relevés de 5 points et respectivement portés à 40 et 45 % (contre 35 et 40 % actuellement).

La loi devrait, en outre, supprimer purement et simplement, à compter de son entrée en vigueur, la réduction des droits de mutation à titre gratuit dont bénéficient aujourd'hui les donateurs en fonction de leur âge et de la nature des droits transmis.

Enfin, le gouvernement a également choisi de faire passer le délai de rapport fiscal des donations de 6 à 10 ans. Ainsi, les donateurs, qui avaient la possibilité de réaliser une donation de 159 325 € à chacun de leurs enfants tous les 6 ans en franchise d'impôt, ne pourront désormais le faire que tous les 10 ans.  

Précision :  les donations consenties depuis une durée comprise entre 6 et 10 ans devraient être réintégrées pour le calcul des droits de succession.

Alors que la rentabilité des loyers d’habitation baisse, que les contraintes à la charge du propriétaire sont toujours plus nombreuses, l’investissement en murs de boutique est une alternative pour celui qui souhaite investir dans la pierre. Offrant des rentabilités variant de 6 à 12 % selon les villes et les emplacements, avec des impayés beaucoup plus rares, l’immobiliser commercial intéressent de plus en plus les investisseurs. Malheureusement, il s’agit d’un marché confidentiel, car les propriétaires de bons emplacements les gardent. De même, les institutionnels telles les foncières et les SCPI qui ont déserté l’habitation sont très présents sur ce segment et saisissent des opportunités à des prix souvent inaccessible pour les particuliers.

Dans ce type d’investissement le contenu du bail initial est primordial : Sauf accord entre les parties les clauses du bail ne peuvent être changées. Seuil le prix du loyer évolue en fonction des indices (INSEE ou ILC) et en cas de modification notable des facteurs de commercialité en fin de bail sachant que la règle du profondément lors du renouvellement du bail (9 ans) reste une hérésie économique. C’est ainsi qu’en cas de loyer anormalement bas, le commerçant devient subventionné par son propriétaire. La gestion des locaux commerciaux nécessitent donc un suivi et des conseils que votre chambre Syndicale est en mesure de vous apporter.

LE PRESIDENT

Toujours plus de charges!

Vous avez pris conscience que la rédaction d'un bail était devenu depuis ces dernières années plus complexe car alourdie par la production de documents annexes toujours plus nombreux.

A cette complexité il faut ajouter le coût financier qui est loin d'être anodin. Et bien, il semble que nous ne soyions pas au bout de nos peines car la loi Grenelle 2 votée au début de l'été nous apporte son lot de nouvelles obligations à compter du 1 Janvier 2011.

Ainsi la réalisation du DPE (diagnostic de performance énergétique), dont on sait qu'il n'est pas d'une grande fiabilité devient désormais obligatoire, même si le locataire n'en fait pas la demande. De plus, cette nouvelle obligation s'applique à tous les baux y compris professionnels et commerciaux à l'exclusion du bail rural et des locations saisonnières. Enfin, ce DPE est mentionné dans les annonces relatives à la location et à la vente.

C'est bien évidemment sous l'influence de lobbies des diagnostiqueurs à moins que nos gouvernants avec Mr Borloo veuillent se montrer plus écologiste que les écologistes, que nous précipitons les choses.

Je suis loin de dire qu'il ne faut pas aller vers plus d'économie en matière énergétique et aussi vers moins d'émission de gaz à effet de serre, mais le porte monnaie des bailleurs ne peut pas suivre à la réalisation de travaux aussi importants en aussi peu de temps d'autant que nous ne pouvons plus compter sur l'ANAH pour réaliser ces travaux. Le risque est que les appartements passoires se loueront de moins en moins bien et de moins en moins cher.

Il fallait donc donner du temps au temps.

N'hésitez pas à nous contacter pour de plus amples renseignements.

Bien à vous